Un Building Management System (BMS) es el cerebro de un edificio inteligente. Es la plataforma que integra y supervisa todos los subsistemas técnicos de un inmueble —climatización, iluminación, energía, seguridad, ascensores, fontanería— desde una única interfaz de control.
Sin un BMS, cada sistema funciona de forma independiente. El aire acondicionado no sabe que las luces están encendidas. La caldera no sabe que el edificio está vacío. Los ascensores no comunican sus alarmas a nadie. El resultado es desperdicio energético, fallos sin detectar y decisiones que se toman a ciegas.
Qué controla un BMS
Un sistema BMS moderno supervisa y regula:
Climatización: enfriadoras, calderas, bombas de calor, fancoils, climatizadores, compuertas y válvulas. Controla temperatura, humedad, CO2, presión diferencial y caudal de aire por zonas.
Iluminación: encendido, apagado y regulación de luminarias según horarios, presencia y luz natural. Protocolos DALI, KNX y DMX para control individual o por grupos.
Energía: monitorización de consumos eléctricos, térmicos, de gas y agua. Detección de picos, desviaciones y funcionamientos anómalos en tiempo real.
Seguridad: integración con sistemas de CCTV, control de accesos e intrusión. Alarmas centralizadas y protocolos de actuación automáticos.
Otros subsistemas: ascensores, grupos electrógenos, SAIs, fontanería, ACS, riego y cualquier equipo que disponga de comunicación digital.
Cómo funciona
El BMS recoge datos de cientos o miles de puntos de control distribuidos por el edificio: sensores de temperatura, detectores de presencia, medidores de consumo, estados de equipos. Toda esa información se procesa en tiempo real y se presenta en pantallas de supervisión con sinópticos, gráficos, alarmas e históricos.
El operador del edificio ve en una sola pantalla el estado completo de todas las instalaciones. Puede modificar consignas, programar horarios, activar escenas y responder a alarmas sin moverse de su puesto de control.
Pero lo más importante no es la monitorización: es la regulación automática. Un BMS bien programado ajusta continuamente los sistemas para mantener las condiciones de confort con el mínimo consumo posible. Si una sala está vacía, baja la climatización y apaga las luces. Si la temperatura exterior baja, reduce la refrigeración. Si detecta un fallo, genera una alarma antes de que el usuario lo note.
Los protocolos: el lenguaje del BMS
Para que todos los subsistemas se comuniquen, el BMS utiliza protocolos de comunicación estándar: BACnet, Modbus, KNX, DALI, MQTT, OPC-UA, LonWorks, SNMP. Cada fabricante y cada tipo de equipo puede hablar un protocolo diferente.
Aquí es donde la arquitectura abierta marca la diferencia. Un BMS de arquitectura abierta integra cualquier protocolo y cualquier fabricante sin dependencia tecnológica. Si un equipo se queda obsoleto o un fabricante desaparece, se sustituye por otro equivalente sin rehacer la instalación.
En cambio, un BMS de arquitectura cerrada obliga a usar componentes de un solo fabricante. Actualizaciones obligatorias, repuestos exclusivos, licencias crecientes. Es lo que se conoce como vendor lock-in, y es exactamente lo que un edificio inteligente debería evitar.
Cuánto ahorra un BMS
Los datos varían según el tipo de edificio y su estado previo, pero los ahorros típicos se sitúan entre un 20% y un 35% del consumo energético solo con la regulación correcta de climatización e iluminación. En edificios grandes —hoteles, centros comerciales, edificios de oficinas— esto se traduce en decenas de miles de euros al año.
Pero el ahorro no es solo energético. Un BMS reduce los costes de mantenimiento al detectar anomalías antes de que se conviertan en averías. Reduce los tiempos de respuesta al centralizar las alarmas. Y proporciona datos reales para tomar decisiones de inversión fundamentadas, no basadas en intuición.
¿Necesita su edificio un BMS?
Si su edificio tiene más de 2.000 metros cuadrados, múltiples sistemas técnicos y costes energéticos relevantes, la respuesta es probablemente sí. No se trata de tecnología por tecnología: se trata de control, visibilidad y ahorro.
Un BMS no es un gasto. Es una inversión que se paga sola con la reducción de consumos y de costes de mantenimiento. Y si se elige con arquitectura abierta, es una inversión que protege su edificio a largo plazo.
En Dasó Ingenieros llevamos más de 25 años diseñando, instalando y manteniendo sistemas BMS con arquitectura abierta para hoteles, edificios de oficinas, centros comerciales y grandes instalaciones. Si quiere saber qué puede hacer un BMS por su edificio, hablemos.